Правовая проверка недвижимости — это профессиональная экспертиза всей юридической, регистрационной, налоговой и административной документации по объекту перед заключением сделки. Это лучшая превентивная инвестиция, которую может сделать покупатель: она своевременно выявляет проблемы, которые после подписания нотариального акта (эскритуры) могут обернуться годами судебных разбирательств или серьёзными имущественными потерями.
В сделках на значительную сумму — а также в любой сделке, где покупатель действует осмотрительно — правовая проверка не является факультативной. Это разница между приобретением чистого актива и получением в наследство чужих проблем.
Анализ цепочки переходов права собственности на объект как минимум за 20 лет. Проверка законности каждой сделки, выявление потенциальных пороков (незавершённые наследственные дела, сделки с дефектами, спорные дарения). Как правило, это выполняет нотариус (эскрибано); мы контролируем и при необходимости дополняем его работу.
Подтверждает, кто является зарегистрированным владельцем, какие обременения числятся за объектом (ипотека, арест имущества, иные вещные права), существуют ли ограничения (сервитуты, изъятие для государственных нужд, режим семейного жилья).
Проверяет, не ограничен ли продавец в праве распоряжения своим имуществом. Наличие такого ограничения у одной из сторон может сорвать сделку.
Проверка оплаты ABL/ARBA, расходов на содержание (в режиме горизонтальной собственности), водоснабжения, электроэнергии, газа. Долги, как правило, следуют за объектом (propter rem) и могут обременить покупателя.
Проверка планировки, зонирования, разрешённого использования, строительных ограничений, наличия незадекларированных или не согласованных работ. Особенно важно для объектов с пристройками, навесами, бассейнами и т.д.
Поиск дел в муниципалитетах, AGIP/ARBA, органах гражданской обороны, министерствах. Выявление незавершённых судебных процессов, связанных с объектом (споры о стенах, изъятие, защита прав потребителей).
В сделках на значительную сумму и с продавцами-юридическими лицами — проверка налогового положения продавца с целью заблаговременного учёта возможных удержаний.