El due diligence inmobiliario es la revisión profesional de toda la documentación legal, registral, impositiva y administrativa de un inmueble antes de cerrar la operación. Es la mejor inversión preventiva que un comprador puede hacer: detecta a tiempo problemas que, una vez firmada la escritura, pueden costar años de litigio o pérdidas patrimoniales graves.
En operaciones de cierto monto —y en cualquier operación con un comprador prudente— el due diligence no es opcional. Es la diferencia entre comprar un activo limpio y heredar problemas ajenos.
Análisis de la cadena de transmisiones del inmueble por al menos 20 años. Verificación de la legitimidad de cada acto, identificación de vicios potenciales (sucesiones incompletas, ventas con vicios, donaciones cuestionables). Lo realiza típicamente el escribano interviniente; nosotros lo controlamos y complementamos cuando es necesario.
Acredita quién es el titular registral, qué gravámenes pesan sobre el inmueble (hipotecas, embargos, otros derechos reales), si existen restricciones (servidumbres, expropiaciones, afectaciones a vivienda familiar).
Verifica que el vendedor no esté inhibido para disponer de sus bienes. La inhibición en una de las partes puede frustrar la operación.
Comprobación de pago de ABL/ARBA, expensas (en propiedad horizontal), aguas, electricidad, gas. Las deudas suelen seguir al inmueble (propter rem) y pueden afectar al comprador.
Verificación de la mensura, la zonificación, el uso permitido, las restricciones edilicias, la existencia de obras no declaradas o no aprobadas. Crítico para inmuebles con ampliaciones, tinglados, piscinas, etc.
Búsqueda de expedientes en municipalidades, AGIP/ARBA, defensa civil, ministerios. Detección de juicios pendientes que involucren al inmueble (medianería, expropiación, defensa del consumidor).
En operaciones de cierto monto y con vendedores empresariales, verificación de la situación impositiva del vendedor para anticipar retenciones.